Sorgfaltspflicht

Der Kauf einer Immobilie in Deutschland beginnt mit einer professionellen Due-Diligence-Prüfung. Ein umfassender Due-Diligence-Bericht ermöglicht es Ihnen, genau zu verstehen, was Sie erwerben: den Zustand der Immobilie, die Bonität des Mieters, die Qualität der Nachbarschaft, die Arbeit der Hausverwaltung, die rechtlichen Dokumente und die zukünftigen Risiken. Dieser Schritt beugt Fehlern vor, die Zehntausende von Euro kosten können.

Besichtigung des Objekts und seines baulichen Zustands

Besichtigung des Objekts selbst

• Zustand von Küche und Bad – Qualität, Alter, Modernisierungsbedarf
• Bodenbeläge, Türen und Fenster – weisen sie erhebliche Gebrauchsspuren auf oder besteht Austauschbedarf?
• Heizungsanlage – Anlagentyp, Alter, Energieeffizienz
• Feuchtigkeit und Schimmel – Sichtprüfung und empfindliche Stellen in der Struktur
• Elektrische Infrastruktur – handelt es sich um ein veraltetes System mit Ausfallrisiken?

Gebäudeinspektion

• Zustand von Dach und Decke (Dach)
• Die Fassade des Gebäudes – ist eine Renovierung bald erforderlich?
• Aufzug, Treppenhaus und Gemeinschaftsräume
• Zentralheizungssystem, Rohrleitungs- und Entwässerungssystem
• Private/gemeinsame Parkplätze und Zustand der Außenbereiche

Mieterbesichtigung

Mietvertrag prüfen

• Mietdauer und Kündigungsbedingungen
• Tatsächliche Miete im Vergleich zur Marktmiete
• Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter
• Problematische Abschnitte bezüglich Änderungen, Ergänzungen und Anhängen

Finanzielle Stabilität des Mieters

• Einkommensquellen – Festanstellung, Rente, Sozialleistungen
• Betriebszugehörigkeit und Beschäftigungsstabilität
• Zahlungshistorie – Zahlt er pünktlich?
• Schufa-Auskunft (wenn möglich) – zur Beurteilung des Kreditrisikos

In Deutschland ist die Räumung eines Mieters ein langsamer und komplexer Prozess, daher ist es ein entscheidender Bestandteil der Sorgfaltspflicht, sich im Vorfeld über die Qualität des Mieters zu informieren.

Stadt-/Nachbarschaftsanalyse

Makroanalyse – die Stadt

• Demografische Trends (Bevölkerungswachstum/Bevölkerungsrückgang)
• Beschäftigungsniveau und Industriezentren
• Erreichbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln und Arbeitszentren
• Kommunale Investitionen und zukünftige Entwicklungspläne

Mikro-Nachbarschaftsanalyse

• Die Qualität der Straße und der umliegenden Gebäude
• Leerstandsquote (Leerstand) in der Region
• Mietnachfrage – gibt es eine hohe Mieterfluktuation?
• Reale Marktpreise für Miete und Verkauf
• Lokale Bevölkerung, Dienstleistungen, Bildungseinrichtungen und Verkehr in der Region

Zusammenarbeit mit einer Hausverwaltung

Überprüfung der Verwaltungsgesellschaft

• Wer verwaltet eigentlich das Gebäude und die Wohnung?
• Verfügbarkeit, Reaktion auf Störungen und Kommunikationseffizienz
• Qualitätsbuchhaltung und Mieterabrechnung
• Transparenz bei Berichten und Informationsweitergabe an den Eigentümer

Überprüfung von Managementdokumenten

• Protokolle von Wohnungseigentümerversammlungen (Eigentümerprotokolle)
• Jahreshaushalt (Wirtschaftsplan)
• Jährliche Nebenkostenabrechnungen
• Entscheidungen über künftige Renovierungen und die finanzielle Beteiligung der Wohnungseigentümer

Prüfung von Rechtsdokumenten

Grundbuch – Grundbucheintragung

• Überprüfung eingetragener Pfandrechte und Schulden
• Rechte Dritter bezüglich Durchgang oder Nutzung
• Besondere Nutzungsbeschränkungen für Grundstücke

Teilungserklärung – Hausteilungsvereinbarung

• Trennung zwischen privaten und gemeinsamen Teilen
• Miteigentumsanteile
• Beschränkungen für Renovierungen und Nutzungsänderungen

Sonstige Unterlagen

• Wirtschaftsplan – Jährliches Managementbudget
• Nebenkostenabrechnung – Mieterkostenabrechnung
• Bestehender Mietvertrag und seine Anhänge

Was beinhaltet der von mir erstellte Bericht?

1. Technischer Bericht über das Grundstück

• Aktuelle Fotos der Wohnung und des Gebäudes
• Beurteilung des allgemeinen Zustands und der voraussichtlichen Renovierungskosten
• CapEx-Schätzung für die nächsten 5–10 Jahre

2. Mieterbesichtigung

• Analyse von Leasingverträgen und Vertragsstabilität
• Überprüfung von Zahlungen, Einkommensstabilität und Ausfallrisiko
• Identifizierung der rechtlichen Risiken für den Mieter

3. Analyse von Nachbarschaften und Städten

• Nachbarschaftsqualitätsbewertung und Risikoprofil
• Vergleich der Marktpreise in der Region
• Abschätzung der Mietnachfrage und zukünftiger Trends

4. Wirtschaftlichkeitsanalyse und Rendite

• Brutto- und Nettorendite
• Monatlicher und jährlicher Cashflow
• Grundlegende Steuerberechnungen für einen ausländischen Investor
• Risikoszenarien (Mietrückgang, Leerstandszeiten, Renovierungskosten)

5. Prüfung von Rechts- und Verwaltungsdokumenten

• Zusammenfassung der Erkenntnisse aus Grundbuch, Teilungserklärung und Protokollen
• Rechtliche/betriebliche Risikobewertung für einen ausländischen Immobilieneigentümer

6. Abschließende Empfehlung

• Ist das Angebot empfehlenswert und in welcher Preisspanne?
• Verhandlungspunkte bei Preisverhandlungen
• Was könnte Sie in Zukunft überraschen und wie können Sie sich im Voraus darauf vorbereiten?