Pourquoi la « gestion complète par la société de marketing » est un signal d'alarme pour l'investisseur israélien

Dans d’innombrables projets à l’étranger (Chypre, Grèce, Dubaï, Europe de l’Est, etc.), le même slogan marketing est répété sans cesse : « Nous gérons tout pour vous – vous n’avez rien à faire . » Cela ressemble à un rêve pour un investisseur débordé, mais en réalité, c’est l’un des plus grands signaux d’alarme dans le monde des investissements.

1. Conflit d’intérêts inhérent – ​​pourquoi est-ce problématique ?

Dans une structure d'investissement immobilier saine, les rôles sont séparés :

• Développeur/Entrepreneur – réalise le projet.
• Courtier/Agent de marketing – Vend le bien immobilier.
• Un gestionnaire immobilier travaille dans votre intérêt, celui de l'investisseur, et non dans l'intérêt de la vente.
• Locataire – une entité indépendante qui paie un loyer en fonction du prix du marché.

À l'inverse, de nombreux projets à l'étranger proposent un modèle dans lequel une même entreprise prend tout en charge :

• Je vous propose cet appartement.
• «Promet» un certain retour sur investissement.
• Gère la location.
• Frais de gestion.

Le problème est simple à comprendre : l’objectif de l’entreprise est de vendre le projet, et non de gérer objectivement les risques pour vous. Lorsque la même partie vend le projet et vous rend compte de ses « performances », il est quasiment impossible de distinguer le vrai du faux.

2. Comment gonfler les rendements « garantis » ?

Une méthode courante de marketing agressif consiste à promettre un « rendement fixe pendant les premières années », par exemple de 6 % à 8 %. Plusieurs stratagèmes peuvent se cacher derrière cette promesse :

• Des mois creux où l'entreprise vous verse un « loyer » sur ses propres deniers, afin de maintenir l'apparence d'un rendement stable.
• Gonfler artificiellement les loyers par rapport au marché local – une stratégie qui peut fonctionner actuellement, mais qui ne durera pas.
• Le recours au tourisme de courte durée (Airbnb) dans les premières années, avant que le marché ne s'équilibre à long terme.
• Le versement d'une partie des bénéfices provient directement des opérations de marketing – autrement dit, il n'y a pas de véritable profit tiré du bien immobilier, mais plutôt une répartition des sommes investies par les investisseurs.

3. Manque total de transparence concernant le véritable locataire

Lorsque la gestion du bien est confiée à une société de marketing, il arrive souvent que vous, en tant qu'investisseur :

• Je ne sais pas qui est le locataire (s'il y en a un).
• Je ne vois pas de véritable contrat de location avec le nom du locataire, les modalités de paiement et les conditions.
• Je ne sais pas s'il y a eu des mois sans activité, mais je ne reçois qu'un « résumé annuel ».
• Vous ne voyez pas directement le transfert de paiement du compte du locataire vers votre compte.

Dans les cas plus graves, l'entreprise elle-même est inscrite comme locataire sur le papier et vous verse un « loyer » temporaire jusqu'à ce que vous décidiez d'arrêter – et puis soudain, il s'avère qu'il n'y a pas de véritables locataires au niveau de prix indiqué dans la présentation.

4. Dépendance totale à un seul manager – et impossible de s'en sortir

L'un des plus gros problèmes est qu'il est très difficile de remplacer la société de gestion, car :

• La propriété est située dans un complexe résidentiel ou un lieu de villégiature fermé où seule la société a accès à la gestion.
• Le contrat de gestion est fixé à l'avance pour une durée de 5 à 8 ans, parfois assortie de pénalités de sortie élevées.
• L'entreprise gère le marketing, le nettoyage, l'entretien et la communication avec les locataires ou les clients.

Dans une telle situation, si le service est médiocre, que le rendement chute ou qu'il y a un sentiment de manque de fiabilité, vous êtes tout simplement piégé avec le même responsable.

5. « Marché des investisseurs » – Pas un vrai marché

Lorsqu'un projet est vendu exclusivement à des investisseurs étrangers (Israéliens, Britanniques, Russes, etc.) et qu'il n'y a pas de réelle demande de la part des résidents locaux, le prix ne reflète plus l'économie locale :

• Le prix est déconnecté du salaire moyen du pays.
• Le loyer est déterminé par le rendement commercial, et non par les moyens financiers d'un véritable locataire.
• Le bien devient un produit financier encapsulé dans un bien immobilier – au lieu d'un appartement nécessaire à l'habitation.

Un tel marché peut fonctionner pendant quelques années, tant qu'il y a un flux constant de nouveaux investisseurs. Mais lorsque le rythme des ventes ralentit, il n'y a plus de soutien aux prix.

6. Bref historique, de nombreux cas – cela finit mal

Nous avons observé par le passé un certain nombre de schémas similaires, dans différents endroits du monde :

• L’Europe de l’Est avant 2008 : promesses de retours sur investissement, appartements pour les Israéliens, effondrement lorsque les nouveaux fonds se sont épuisés.
• Projets à Dubaï après 2009 : promoteurs disparus, appartements restés vides pendant des années.
• Chypre, la Grèce et les destinations touristiques – des entreprises qui ont cessé de verser un « rendement garanti » après deux ans et ont tout simplement disparu.

Le point commun : la même entreprise commercialisait les actifs, « promettait » un rendement, les gérait – et lorsque les choses se sont compliquées, elle a tout simplement cessé de payer.

7. À quoi ressemble un investissement immobilier sain ?

Pour comprendre à quel point ce modèle est problématique, il est utile de le comparer à ce qui semble être un investissement sain et authentique, par exemple en Allemagne :

8. Comment un investisseur prudent devrait-il traiter de telles offres ?

Quelques règles empiriques simples :

• Si l'investissement est basé sur "Retour garanti" – Il est obligatoire de vérifier dix fois.
• Si vous n'avez pas la possibilité de choisir ou de changer de société de gestion, c'est un problème.
• L’absence d’accès direct aux contrats de location et aux données réelles sur les revenus constitue un problème.
• Si la plupart des acheteurs d'un projet sont des investisseurs étrangers et non locaux, c'est le signe d'un marché surévalué.
• Si toute la présentation parle de « pas de soucis, on s'occupe de tout », il est judicieux de s'arrêter et de se demander : que cachent-ils ?

9. En conclusion, pourquoi est-ce un signal d'alarme évident ?

« Gestion complète par la société de marketing » semble pratique, mais en pratique, c’est le cas :

• Accroît le conflit d'intérêts entre l'investisseur et l'entité qui gère son argent.
• Permet des rendements gonflés et une vision idyllique pendant une période limitée.
• Cela crée une dépendance envers une seule entreprise, dont il est très difficile de se détacher.
• Cela déconnecte le prix et les revenus immobiliers du marché local réel.

Un investissement immobilier sain n'est pas une « boîte noire » promettant beauté, mer et tranquillité. C'est un investissement basé sur un locataire réel, un marché réel, des contrats transparents et une gestion contrôlable et remplaçable.