בדיקות נאותות לפני רכישה (Due Diligence)

רכישת נכס בגרמניה מתחילה בבדיקת נאותות מקצועית. דוח Due Diligence מקיף מאפשר להבין בדיוק מה אתה קונה: את מצב הנכס, איכות הדייר, איכות השכונה, עבודת חברת הניהול, המסמכים המשפטיים והסיכונים לעתיד. זהו שלב שמונע טעויות של עשרות אלפי אירו.

בדיקת הנכס והמצב הפיזי

בדיקת הנכס עצמו

מצב המטבח והאמבטיה – איכות, גיל, צורך בשדרוג
ריצוף, דלתות וחלונות – האם יש בלאי משמעותי או צורך בהחלפה
מערכת חימום (Heizung) – סוג המערכת, גיל, יעילות אנרגטית
לחות ועובש (Schimmel) – בדיקה חזותית ונקודות רגישות במבנה
תשתית חשמל – האם מדובר במערכת ישנה עם סיכוני תקלה

בדיקת הבניין

מצב הגג והתקרה (Dach)
חזית הבניין (Fassade) – האם נדרש שיפוץ קרוב
מעלית, חדר מדרגות ומרחבים משותפים
מערכת חימום מרכזית, צנרת ומערכת ניקוז
חניה פרטית/משותפת ומצב השטחים החיצוניים

הערכת עלויות עתידיות:
חלק מהבדיקה הוא תמחור עלויות שיפוץ צפויות (CapEx): החלפת חלונות, שדרוג מערכת חימום, תיקון גג, צבע לחזית ועוד. כך ניתן להעריך תשואה אמיתית ולא תיאורטית.

בדיקת הדייר

בדיקת חוזה השכירות (Mietvertrag)

משך השכירות ותנאי סיום
גובה השכירות בפועל לעומת שכר דירה בשוק
זכויות וחובות המשכיר והשוכר
סעיפים בעייתיים לגבי תיקונים, תוספות, הצמדות

יציבות פיננסית של הדייר

מקור הכנסה – עבודה קבועה, פנסיה, קצבאות
ותק בעבודה ויציבות תעסוקתית
היסטוריית תשלומים – האם משלם בזמן
בדיקת Schufa (אם ניתן) – כדי להעריך סיכון אשראי

בגרמניה פינוי שוכר הוא תהליך איטי ומורכב, ולכן הבנת איכות הדייר מראש היא חלק קריטי בבדיקת הנאותות.

ניתוח עיר / שכונה

ניתוח מאקרו – העיר

מגמות דמוגרפיות (גידול/קיטון אוכלוסייה)
רמת תעסוקה ומוקדי תעשייה
נגישות לתחבורה ציבורית ומרכזי תעסוקה
השקעות עירוניות ותוכניות פיתוח עתידיות

ניתוח מיקרו – השכונה

איכות הרחוב והבניינים הסמוכים
שיעור ריקות (Leerstand) באזור
ביקוש לשכירות – האם יש תחלופת שוכרים גבוהה
מחירי שוק אמיתיים לשכירות ומכירה
אוכלוסייה מקומית, שירותים, מוסדות חינוך ותחבורה באזור

במסגרת הדוח אני מעניק ציון לשכונה (0–100), פרופיל סיכון והערכת פוטנציאל לעליית ערך הנכס לאורך זמן.

עבודה מול חברת ניהול (Hausverwaltung)

בדיקת חברת הניהול

מי מנהל בפועל את הבניין ואת הדירה
זמינות, תגובה לתקלות ויעילות התקשורת
איכות הנהלת חשבונות וחיוב דיירים
שקיפות בדוחות והעברת מידע לבעל הנכס

בדיקת מסמכי ניהול

פרוטוקולי אסיפות בעלי דירות (Eigentümerprotokolle)
תקציב שנתי (Wirtschaftsplan)
דוחות הוצאות שנתיים (Nebenkostenabrechnung)
החלטות על שיפוצים עתידיים והשתתפות כספית של בעלי הדירות

בדיקת מסמכים משפטיים

Grundbuch – רישום הנכס

בדיקת שיעבודים וחובות רשומים
זכויות מעבר או שימוש צד שלישי
מגבלות שימוש מיוחדות בנכס

Teilungserklärung – הסכם חלוקת הבית

הפרדה בין חלקים פרטיים ומשותפים
אחוזי הבעלות (Miteigentumsanteile)
מגבלות על שיפוצים ושינויי שימוש

מסמכים נוספים

Wirtschaftsplan – תקציב ניהול שנתי
Nebenkostenabrechnung – דוח הוצאות לשוכר
חוזה שכירות קיים ונספחיו

מה כולל הדוח שאני נותן?

1. דוח טכני על הנכס

תמונות עדכניות של הדירה והבניין
הערכת מצב כללי ועלויות שיפוץ צפויות
הערכת CapEx ל־5–10 שנים קדימה

2. בדיקת הדייר

ניתוח חוזה השכירות ויציבות החוזה
בדיקת תשלומים, יציבות הכנסה וסיכון אי-תשלום
זיהוי סיכונים משפטיים מול הדייר

3. ניתוח שכונה ועיר

ציון איכות שכונה ופרופיל סיכון
השוואת מחירי שוק באזור
הערכת ביקוש לשכירות ומגמות עתידיות

4. ניתוח כלכלי ותשואה

תשואה ברוטו ונטו
Cash Flow חודשי ושנתי
תחשיבי מס בסיסיים למשקיע זר
תרחישי סיכון (ירידת שכר דירה, תקופות ריקות, עלויות שיפוץ)

5. בדיקת מסמכים משפטיים וניהוליים

סיכום ממצאי Grundbuch, Teilungserklärung ופרוטוקולים
הערכת סיכון משפטי/ניהולי לבעל נכס זר

6. המלצה סופית

האם העסקה מומלצת, ובאיזה טווח מחיר
נקודות מיקוח במו״מ המחיר
מה יכול להפתיע אותך בעתיד ואיך להתכונן מראש

רוצה תכנית מדויקת לנתונים שלך? לחץ כאן