גרמניה, יוון או פורטוגל – איפה באמת כדאי לקנות נדל״ן?

גרמניה – הסטנדרט האירופי ליציבות

יתרונות מרכזיים:

• חוקי שכירות ברורים ומאוזנים: הכל כתוב, מסודר וצפוי. אין החלטות שרירותיות.
• שוכרים יציבים: דייר גרמני ממוצע גר שנים רבות באותה דירה. פחות תחלופה, פחות כאבי ראש.
• ערים כלכליות חזקות: שטוטגרט, מינכן, פרנקפורט, דרזדן – מרכזי תעסוקה אמיתיים, לא ״עיר תיירים״.
• בנקים רציניים: מערכת בנקאות חזקה, אפשרויות מימון גם למשקיעים זרים (במקרים מסוימים).
• עליית ערך איטית ויציבה: אין קפיצות פרועות, אבל על פני 10–20 שנה – המגמה ברורה.

יוון – זולה, מפתה… אבל הרבה יותר מסוכנת

יתרונות:

• מחירי כניסה נמוכים יחסית.
• אפשרות לתשואות גבוהות באזורים תיירותיים (השכרה קצרה).
• מדינה אהובה על משקיעים ותיירים מכל העולם.

חסרונות משמעותיים:

• אי יציבות כלכלית: יוון עדיין נושאת צלקות ממשברים קודמים.
• תלות גבוהה בתיירות: פגיעה בתיירות = פגיעה מיידית בשוק השכירות הקצרה.
• בירוקרטיה איטית וחוסר ודאות משפטית: פינוי דיירים ותהליכים משפטיים יכולים להיות ארוכים.

למי זה מתאים?
למשקיע שמחפש תשואה גבוהה ומוכן לקחת סיכון גבוה – לא למי שמחפש שקט ויציבות לטווח ארוך.

פורטוגל – באמצע בין יציבות לסיכון

יתרונות:

• מחירי נכסים עדיין נמוכים ביחס למערב אירופה.
• תשואות יפות בערים מסוימות (3%–6%).
• מדינה נעימה, בטוחה יחסית ומתפתחת.

חסרונות:

• רגולציה משתנה במהירות: הטבות למשקיעים בוטלו, מדיניות השכירות הקצרה השתנתה – קשה לתכנן 10–15 שנה קדימה.
• כלכלה קטנה ותלויה בתיירות: פגיעה בביקוש התיירותי משפיעה מהר.

פורטוגל יכולה להתאים למשקיע שמחפש שילוב בין תשואה לבין איכות חיים – אבל צריך לקחת בחשבון שהחוקים משתנים.

מזרח גרמניה – בין יציבות גרמנית לתשואה גבוהה יותר

מזרח גרמניה (לייפציג, דרזדן, קמניץ ועוד) מציעה פרופיל מעניין:

יתרונות:

• מחירי כניסה נמוכים בהרבה מהדרום (שטוטגרט, מינכן).
• תשואות ברוטו ונטו גבוהות יותר – לעיתים 3.5%–6% נטו.
• בכמה ערים – התפתחות דמוגרפית חיובית (לייפציג, דרזדן).

חסרונות:

• בחלק מהערים יש עדיין ירידה או קיפאון במספר התושבים – חשוב לבחור לוקיישן מדויק.
• פרופיל סיכון פוליטי־חברתי מעט גבוה יותר מאשר בדרום/מערב.
• שוכרים פחות חזקים כלכלית לעומת אזורי תעסוקה חזקים בדרום.