בלוג – השקעות נדל״ן בגרמניה

כמה באמת אפשר להרוויח מהשכרת דירה בגרמניה? (כולל השוואה לישראל – גוש דן)

המשקיע הישראלי המתחיל רוצה דבר אחד: מספרים אמיתיים. לא הבטחות ולא סיפורים. הפוסט הזה מציג בדיוק את זה – מה באמת נשאר בכיס בגרמניה, ואיך זה נראה מול השקעה דומה בישראל.

1) דוגמה בסיסית: דירה ב־100,000€ בעיר גרמנית "ממוצעת"

• שכר דירה: 450€ בחודש
• הכנסה שנתית: 5,400€

תשואה ברוטו: 5.4%

2) עכשיו – מה קורה באזור שטוטגרט?

שטוטגרט היא שוק A‑Class: שוכרים איכותיים, ביקוש חזק, אבל מחירי כניסה גבוהים. ולכן התשואות הנטו בעיר עצמה נמוכות יותר – אבל היציבות גבוהה יותר.

תשואה ריאלית בשטוטגרט:

• נטו רגיל: 2%–2.8%
• כולל עליית ערך: 4%–6%

הפתעה:

מסביב לשטוטגרט – במרחק 20–60 דקות – המספרים טובים יותר:

• Ludwigsburg
• Esslingen
• Böblingen
• Göppingen
• Waiblingen
• Pforzheim (גבוה יותר, אך מסוכן יותר)

תשואה נטו מציאותית שם: 3%–4.5%
תשואה כוללת (עם עליית ערך): 5%–7%

3) איך זה נראה מול ישראל – גוש דן?

כאן הפער נהיה ברור:

דירה להשקעה בגוש דן:

• מחיר כניסה: 1.9–3 מיליון ש״ח
• שכר דירה: 4,500–7,000 ש״ח
• תשואה נטו אמיתית: 1.5%–2.3%
• עליית ערך – תנודתית ותלויה פוליטיקה/רגולציה

ההשוואה הפשוטה:

ישראל – גוש דן	גרמניה – סביב שטוטגרט
1.5%–2.3% נטו	3%–4.5% נטו
שוכר לא יציב, תחלופה גבוהה	שוכר יציב לשנים
רגולציה כבדה	חוקים ברורים ויציבים

4) המסקנה החשובה

גרמניה – ובמיוחד אזור שטוטגרט – מציעה שילוב נדיר שישראל כבר כמעט איבדה:

• תשואה נטו טובה
• שוכרים יציבים
• ערים שממשיכות לעלות בערכן
• מחירי כניסה שפויים

זו השקעה שמתאימה לישראלים שמחפשים יציבות, שקט ושכל ישר.