מי אני – ומה עומד מאחורי הגישה?
אני ניב רובין, חי מעל 20 שנה בגרמניה, ומשלב שני עולמות שנראים שונים – אבל בפועל הם מאוד דומים: עולם הנדל״ן וההשקעות, ועולם החשיבה ההנדסית־אנליטית.
במהלך השנים התמחיתי בהבנה עמוקה של השוק הגרמני, של התרבות המקומית, של הבירוקרטיה, ושל הדרך שבה מערכות פיננסיות מתנהגות לאורך זמן. במקביל, פעלתי בתחום המסחר הפיננסי במתכונת קרן גידור מצומצמת – עם דגש על ניתוח סיכונים, סימולציות, ותכנון קדימה.
מתוך החיבור הזה נולדה Engineering Investments – גישה להשקעות שנשענת על הנדסה, לא על מזל.
החשיבה שלי – כמו של מהנדס מערכות
הליבה של דרך החשיבה שלי היא הסתכלות על המציאות כעל מערכת רב־שכבתית. כל השקעת נדל״ן, במיוחד מחוץ לישראל, היא לא רק ״כמה מ״ר וכמה שכירות״ – אלא שילוב מורכב של:
- מיקום גיאוגרפי – עיר, שכונה, רחוב, תחבורה, קרבה למוקדי תעסוקה.
- מרקם אוכלוסייה – דמוגרפיה, מגמות שינוי, יציבות תעסוקתית.
- מבנה הכלכלה – ריביות, אינפלציה, שוק השכירות, כוחות ביקוש והיצע.
- מערכת החוקים – הגנה על שוכרים, על בעלי נכסים, על מיסוי ועל יציאה מהשקעה.
- ניהול בפועל – חברת ניהול, תחזוקה, קבלת החלטות בזמן אמת.
במקום להגיב למציאות, אני מחפש להבין את המערכת לפני שמקבלים החלטה. זה בדיוק המיינדסט של מהנדס: לפרק, להבין, למדל, ואז לפעול.
- בדיקה שיטתית של אזורים, לא רק של נכסים.
- ניתוח של מגמות דמוגרפיות ותנועת אוכלוסייה לאורך שנים.
- בחינת שווקי עבודה, תעסוקה ותחבורה כבסיס לביקוש לשכירות.
- הבנת החוק הגרמני לעומק – בעיקר בנושא שכירות ומיסוי.
- תרגום כל זה למודל תשואה, סיכון ותזרים – לטווח של 10–20 שנה קדימה.
Engineering Investments – למה זה לא עוד ״ייעוץ נדל״ן״?
אני לא רואה את עצמי כ״מתווך קלאסי״ או כ״יועץ שיווקי״. הפעילות שלי יושבת במקום אחר לגמרי: במקום שבו ההחלטה על השקעה נבחנת כמו פרויקט הנדסי.
במקום לחפש ״מציאות״, אני בונה מודלים. במקום לסמוך על תחושות בטן, אני בונה סימולציות.
המיקוד הוא לא בעסקה חד־פעמית – אלא בבניית יציבות פיננסית לטווח ארוך.
- מדויק – כל מספר נבדק. אין ״בערך״.
- רציונלי – החלטות על סמך נתונים, לא רגשות.
- סיסטמתי – תהליך ברור, שלב אחרי שלב.
למה דווקא גרמניה – ולמה במיוחד לישראלים זה רלוונטי?
גרמניה היא אחת הכלכלות היציבות בעולם, עם שוק שכירות מפותח מאוד, חוקי משחק ברורים, ומסגרת שמאפשרת בניית תיק נכסים לטווח ארוך. לצד זה, ישראל היא מדינה עתירת סיכונים – ביטחוניים, כלכליים, דמוגרפיים ופוליטיים.
החיבור בין שתי המציאויות האלו מייצר צורך ברור: משקיע ישראלי שמחפש יציבות, ורוצה להחזיק חלק מההון שלו בסביבה רגועה, צפויה וברורה יותר.
- אני מבין היטב את הלחץ והאי־ודאות בשוק הישראלי.
- אני מכיר מבפנים את התרבות, המנטליות והבירוקרטיה בגרמניה.
- אני יודע לתרגם בין שני העולמות – גם בשפה, גם בחשיבה, וגם בפועל.
איך נראה התהליך בעבודה איתי?
1. שיחת היכרות והגדרת מטרות
בשלב הראשון אני רוצה להבין מי אתה: מה גובה ההון, מה רמת הסיכון שאתה מוכן לקחת, מה אופק ההשקעה, מה חשוב לך יותר – תזרים חודשי, הגנה על ההון, או צמיחה לטווח ארוך.
2. מיפוי מסגרת ההשקעה
אחרי שמבינים את המטרות, אני מגדיר יחד איתך מסגרת:
- באילו אזורים בגרמניה רלוונטי לחפש.
- מה טווח המחירים וההון העצמי.
- איזה סוג נכסים מתאים לפרופיל שלך.
- מהם אילוצי המס, המימון והבירוקרטיה.
3. ניתוח הנדסי של הזדמנויות
כאן נכנסת לפעולה הגישה ההנדסית: כל נכס נבחן לא רק לפי “נראה טוב”, אלא לפי מודל מספרי:
- תשואה צפויה בסנריו שמרני, ריאלי ואופטימי.
- סיכוני דיירים, אזור, עיר ושוק העבודה המקומי.
- השפעת תרחישי קיצון – עליית ריבית, ירידת מחירים, שינוי אוכלוסייה.
- תכנון יציאה מהשקעה – לא רק כניסה.
4. ליווי עד לרכישה
הליווי כולל, בהתאם לצורך:
- קשר עם בנקים בגרמניה והבנת המסלולים האפשריים.
- עבודה מול נוטריונים ועורכי דין.
- בדיקת הנכס בפועל, ביקור ותיעוד.
- בדיקת חברת ניהול ובניית מודל תפעול.
5. מבט קדימה – לא רק עסקה בודדת
המטרה שלי היא לא עסקה אחת, אלא בניית מסגרת מחשבה וכלים שיאפשרו לך להמשיך לקבל החלטות חכמות גם בהמשך.
למי הגישה הזו מתאימה – ולמי פחות?
- משקיעים עם הון עצמי התחלתי (למשל 200,000–400,000 ש״ח) שרוצים להתחיל נכון.
- מי שמחפש יציבות ולא ״להכות את השוק״ מחר בבוקר.
- אנשים שמעריכים חשיבה רציונלית, מספרים וסדר.
- ישראלים שרוצים חלק מההון שלהם מחוץ לישראל – במבנה מסודר וברור.
- מי שמחפש ״מכה״ מהירה או סיכון קיצוני.
- מי שלא מוכן להקדיש מחשבה והבנה לתהליך.
- מי שמחפש רק ״לרכוש דירה״ בלי להבין את המערכת שסביבה.
הערכים שמובילים אותי
- שקיפות מלאה – גם לגבי היתרונות וגם לגבי הסיכונים.
- יושרה – אם עסקה לא מתאימה, אני אומר את זה בפירוש.
- דיוק – מספרים חייבים להיות נכונים. כמעט לא מספיק.
- יציבות – העדפה לתיק נכסים שיחזיק מעמד לאורך שנים.
- אנושיות – מאחורי כל השקעה יש אדם, משפחה וחיים שלמים.
איך ממשיכים מכאן?
אם אתה מרגיש שהגישה הזו מדברת אליך, ואתה רוצה לבחון האם השקעה בגרמניה יכולה להתאים לפרופיל שלך – אפשר להתחיל בשיחת היכרות לא מחייבת, שבה נעשה בירור ראשון:
- האם גרמניה מתאימה לסוג ההון והצרכים שלך.
- איזה סוג השקעה יכול להתאים לך (אם בכלל).
- מהם הסיכונים וההזדמנויות הרלוונטיים עבורך.
המטרה היא אחת: לקבל החלטות חכמות, שקולות, מבוססות נתונים – ולבנות עבורך יציבות כלכלית בעולם לא יציב.