Hausgeld למשקיע בגרמניה — מה זה, מי משלם, ואיך זה נכנס לתשואה באמת
אם יש מושג אחד שמפיל משקיעים בתחילת הדרך — זה Hausgeld. זה נראה “עוד הוצאה קטנה”, אבל בפועל זה המקום שבו מסתתרות ההפתעות, ההחלטות של הבניין, והפער בין תשואה על הנייר לתשואה אמיתית.
לפני שנכנסים לפרטים של מורכבות ההשקעה בנדל״ן חשוב להבין את התמונה הרחבה של השקעות נדל״ן בגרמניה , כולל מיסוי, מימון וסיכונים .
1) מי משלם את ה־Hausgeld?
בעל הדירה משלם את ה־Hausgeld (בדרך כלל חודשי) ל־Hausverwaltung / WEG — כלומר, לניהול הבית המשותף.
השוכר משלם בדרך כלל Nebenkosten Vorauszahlung (תשלום מקדמה על הוצאות), שמופיע בשכירות כ־Warmmiete. אבל זו לא אותה הוצאה בדיוק.
משפט אחד שחשוב לזכור:
Hausgeld = מה שהבעלים מעביר לבניין.
Nebenkosten = מה שהשוכר מקדים על הוצאות (ואחר כך עושים התאמה שנתית).
2) מה באמת יש בתוך Hausgeld?
Hausgeld הוא “סל” של רכיבים. חלק מהם ניתן לגלגל לשוכר (במסגרת Betriebskosten), וחלק מהם לא ניתן לגלגל — ולכן נשאר הוצאה של בעל הדירה.
| רכיב | מה זה | מי נושא בזה בסוף? |
|---|---|---|
| Umlagefähige Kosten (חלק גלגול לשוכר) | לדוגמה: ניקיון חדר מדרגות, פינוי אשפה, ביטוח בניין, חלק מניהול, חלק מהחימום בבניין (אם רלוונטי) | בד״כ השוכר (דרך Nebenkosten + Abrechnung שנתית) |
| Nicht umlagefähige Kosten (לא ניתן לגלגל) | לרוב: חלק מדמי ניהול, עלויות אדמיניסטרציה מסוימות, תיקונים שאינם Betriebskosten | בעל הדירה |
| Rücklage (קרן רזרבה/תחזוקה) | כסף שנצבר לבניין לשיפוצים עתידיים (גג/חזית/חימום וכו׳) | בעל הדירה (לא גלגול לשוכר) |
| Sonderumlage (חיוב חד־פעמי) | כשאין מספיק Rücklage ומחליטים על שיפוץ גדול — מבקשים “כסף עכשיו” מכל בעלים | בעל הדירה (כאן בדרך כלל מגיעות ההפתעות) |
למה זה קריטי?
כי אם אתה מחשב תשואה לפי Warmmiete או בלי להבין מה לא־גלגולי — אתה עלול לחשב תשואה גבוהה מדי.
3) אז איך מכניסים Hausgeld לחישוב תשואה?
הדרך השקטה והנכונה למשקיע היא לחשב על בסיס Kaltmiete ואז להפחית רק את החלקים שיישארו אצלך כבעלים:
נוסחה פרקטית (לשנה):
תזרים נטו שנתי ≈ (Kaltmiete - הוצאות בעלים קבועות חודשיות) × 12
“הוצאות בעלים קבועות” יכולות לכלול: חלק לא־גלגולי ב־Hausgeld + Rücklage (אם לא כלול) + ניהול נכס (אם יש) + רזרבה ל־Vacancy/תקלות.
הטעות הנפוצה: לקחת את ה־Warmmiete ולהגיד “זה ההכנסה שלי”.
Warmmiete כוללת הוצאות שמראש נועדו לכסות עלויות — וגם אחר כך מגיעה התאמה שנתית (Abrechnung) שיכולה לייצר חיוב נוסף (Nachzahlung) או החזר.
4) הדוגמה המספרית שחישבנו יחד — והאם החישוב שלך נכון?
נתונים:
- Kaltmiete: 420€
- Hausgeld: 180€
- מחיר נכס: 85,000€
- הנחה שלך: “הוצאות בעלים” מתוך Hausgeld = 80€ לחודש
החישוב שעשית:
- 420 − 80 = 340€ לחודש
- 340 × 12 = 4,080€ לשנה
- 4,080 ÷ 85,000 = 0.048 = 4.8% תשואה שנתית
כן — האריתמטיקה שלך נכונה. התוצאה היא בערך 4.8%.
הדיוק המשמעותי הוא לא במתמטיקה, אלא בשאלה: האם “80€” באמת מייצג את כל מה שנשאר עליך?
איך יודעים אם “80€” הוא מספר נכון?
ב־Hausgeld 180€ יש בדרך כלל שלושה רכיבים אפשריים:
- חלק גלגול לשוכר (Umlagefähig) — זה לא אמור להישאר עליך לאורך זמן, כי זה מגולם ב־Nebenkosten/Abrechnung.
- חלק לא־גלגולי — זה כן נשאר עליך.
- Rücklage — נשאר עליך (אבל גם “בונה רזרבה” לבניין, שזה טוב).
בדיקה אחת שמסדרת הכול:
בקש/י מה־Hausverwaltung פירוט של Hausgeld לפי רכיבים, או טבלה שמפרידה בין Umlagefähig / Nicht umlagefähig / Rücklage.
ואז “80€” הופך ממספר משוער לנתון אמיתי.
5) איך הדו״ח בדיקות נכס עוזר ספציפית ב־Hausgeld?
בדו״ח בדיקת הנכס, סעיף המסמכים + סעיף התזרים נועדו “לנעול” את הסיכון הזה:
- מכניסים את Hausgeld ואת מה כלול בו.
- בודקים Abrechnungen של שנים קודמות: האם יש Nachzahlungen חוזרים?
- קוראים Protokolle: האם מדברים על שיפוץ גדול/שדרוג חימום/חזית?
- מסתכלים על Rücklage: האם יש מספיק רזרבה או שעומדת Sonderumlage מעבר לפינה?
תוצאה: אתה לא רק “רואה Hausgeld”. אתה מבין אם הוא יציב, אם הוא יעלה, ומה הסבירות להפתעה חד־פעמית.
6) צ׳ק־ליסט קצר למשקיע — 7 שאלות על Hausgeld לפני החלטה
- כמה מתוך ה־Hausgeld הוא Rücklage?
- כמה מתוך ה־Hausgeld הוא nicht umlagefähig (לא גלגולי)?
- האם היו Nachzahlungen ב־Abrechnungen? למה?
- מה מצב ה־Rücklage של הבניין ביחס לתכנון שיפוצים?
- האם בפרוטוקולים יש דיבור על שיפוץ גדול (גג/חזית/חימום/מעלית)?
- האם ה־Hausverwaltung מגיבה מהר ושקופה במסמכים?
- האם התזרים עדיין עומד ביעד גם אם Hausgeld עולה ב־10–15%?
סיכום
Hausgeld הוא לא “עוד מספר”. הוא מדד בריאות של בניין, והוא גם המקום שבו מסתתר ההבדל בין תשואה שיווקית לתשואה אמיתית.
דיסקליימר: המאמר נועד להדרכה כללית ואינו מהווה ייעוץ משפטי/מיסויי/הנדסי.